Se hai intenzione di ristrutturare un immobile e beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus ristrutturazione, è fondamentale conoscere le normative che regolano l’ottenimento del permesso di costruire necessario per tutti quegli interventi di ristrutturazione che comportano modifiche sostanziali rispetto allo stato originario dell’edificio.

In particolare, è richiesto quando si eseguono lavori che:

                  •                Cambiano la sagoma dell’edificio;

                  •                Modificano i prospetti (facciate e aspetto esteriore dell’immobile);

                  •                Comportano un aumento volumetrico superiore alle tolleranze consentite (in genere, oltre il 2% del volume esistente);

                  •                Alterano significativamente il sedime o le caratteristiche planivolumetriche dell’edificio.

Un esempio tipico è il caso della demolizione e ricostruzione di un immobile. Anche se rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia agevolabili, richiede spesso il permesso di costruire, soprattutto se la ricostruzione prevede variazioni significative rispetto all’edificio originale.

Secondo la normativa attuale (art. 10, comma 1, lettera c, del Testo Unico Edilizia, D.P.R. 380/2001), il permesso di costruire è obbligatorio per tutti gli interventi di ristrutturazione che portano a un edificio differente rispetto a quello preesistente, come cambiamenti nella sagoma, nei prospetti o ampliamenti strutturali significativi.

Titoli edilizi alternativi: CILA e SCIA

Per interventi di ristrutturazione meno invasivi, è possibile eseguire i lavori con titoli edilizi più leggeri, come la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) o la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).

                  •                CILA: è necessaria per lavori che non coinvolgono le parti strutturali dell’edificio, come modifiche interne, il rifacimento di tramezzi o lo spostamento di infissi. Non richiede il permesso di costruire, ma è comunque obbligatorio che i lavori vengano notificati alle autorità competenti.

                  •                SCIA: viene utilizzata per interventi di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo delle parti strutturali dell’edificio. È una procedura meno onerosa rispetto al permesso di costruire, ma comunque valida per interventi che coinvolgono la struttura portante, come il rifacimento del tetto o il consolidamento strutturale.

Il bonus ristrutturazioni: come funziona?

Il bonus ristrutturazioni è un’agevolazione prevista dall’art. 16 bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) e consente di ottenere una detrazione fiscale del 50% sulle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione edilizia. Questa detrazione si applica fino a un importo massimo di 96.000 euro per immobile e può essere recuperata in 10 rate annuali di pari importo.

Attenzione: dal 2025, salvo nuove proroghe, la percentuale di detrazione tornerà al 36% e l’importo massimo detraibile scenderà a 48.000 euro per immobile.

Questo rende particolarmente vantaggioso eseguire i lavori entro il 2024 per sfruttare l’attuale regime di agevolazioni.

Quali interventi rientrano nel bonus ristrutturazioni?

Il bonus ristrutturazioni si applica a diversi tipi di interventi, tra cui:

                  •                Manutenzione straordinaria: lavori che riguardano le parti comuni degli edifici o la ristrutturazione interna di singole unità immobiliari, come la sostituzione degli impianti o il rifacimento di pareti interne.

                  •                Restauro e risanamento conservativo: interventi che mirano a conservare o ripristinare l’immobile senza modificarne l’aspetto esteriore.

                  •                Ristrutturazione edilizia: interventi più complessi, come la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, a condizione che sia possibile accertare la consistenza preesistente. Sono ammesse modifiche della sagoma e dei prospetti, purché non si tratti di una nuova costruzione.

È importante sottolineare che le nuove costruzioni sono escluse dall’agevolazione, salvo i casi di demolizione e ricostruzione dove l’edificio preesistente venga ripristinato in conformità alla normativa vigente.

Inoltre, il bonus ristrutturazioni copre anche interventi per:

                  •                Adeguamento antisismico

                  •                Superamento delle barriere architettoniche

                  •                Installazione di impianti tecnologici

                  •                Efficientamento energetico.

Chi può usufruire del bonus?

Il bonus ristrutturazioni può essere richiesto da chi ha la disponibilità giuridica e materiale dell’immobile, ossia dai proprietari o da coloro che ne hanno il possesso (come affittuari o comodatari). Anche in caso di demolizione e ricostruzione, il richiedente deve essere in possesso di un valido titolo che riguardi l’immobile, come un contratto di proprietà o di affitto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Per i detentori dell’immobile, come gli affittuari, è necessario il consenso scritto del proprietario per poter eseguire i lavori e accedere alle detrazioni.

Modalità di pagamento e detrazione

Per poter usufruire del bonus, è essenziale che tutte le spese siano tracciabili. I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico parlante, che riporti:

                  •                I dati identificativi del beneficiario e dell’impresa esecutrice;

                  •                La causale dell’intervento e la norma di riferimento;

                  •                Gli estremi della fattura emessa.