La compravendita immobiliare è un processo complesso che richiede l’attenzione a numerosi aspetti legali e amministrativi. Tra questi, uno dei più importanti è la conformità catastale dell’immobile oggetto di vendita. In altre parole, la rappresentazione catastale dell’immobile deve corrispondere alla sua reale configurazione.

Non è raro, però, imbattersi in difformità catastali, ossia discrepanze tra la situazione effettiva dell’immobile e quella riportata nei documenti ufficiali. Ma cosa si deve fare in questi casi e quali sono le implicazioni?

Difformità catastali: cosa sono e perché sono rilevanti

Le difformità catastali possono riguardare diversi aspetti dell’immobile, come le dimensioni, la destinazione d’uso, o la configurazione degli spazi. Ad esempio, la superficie reale dell’immobile potrebbe essere diversa da quella indicata nelle planimetrie depositate presso il catasto. La legge italiana prevede che, al momento della vendita di un immobile, sia obbligatorio dichiarare la conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto. Questo obbligo è sancito dall’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52 del 1985, che stabilisce la nullità dell’atto di trasferimento se manca questa dichiarazione.

Queste, quindi, non solo possono influire sulla validità del contratto di compravendita, ma possono anche comportare conseguenze per il venditore e l’acquirente. Se le difformità non vengono dichiarate e sanate prima della vendita, il venditore può essere ritenuto responsabile di eventuali vizi dell’immobile, e l’acquirente ha il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.

Come sanarle?

Fortunatamente, è possibile regolarizzare le difformità catastali prima della stipula dell’atto notarile. Per farlo, è necessario presentare una variazione catastale all’Agenzia delle Entrate, la quale deve essere redatta e firmata da un tecnico abilitato, ad esempio un geometra, un architetto o un ingegnere. Questa procedura serve ad allineare la situazione reale dell’immobile con quella riportata nei documenti catastali.

In alcuni casi, le difformità possono essere risolte con una semplice comunicazione agli uffici competenti e il pagamento di una sanzione amministrativa. Tuttavia, questo dipende dall’entità della difformità: interventi più significativi, come modifiche strutturali o ampliamenti, richiederanno una procedura di regolarizzazione più complessa.

Regolarità urbanistica e commerciabilità dell’immobile

Oltre alla conformità catastale, un altro aspetto essenziale da considerare è la regolarità urbanistica dell’immobile. Un immobile abusivo, ossia costruito senza i necessari permessi edilizi o in difformità rispetto a questi ultimi, non può essere oggetto di compravendita. La legge prevede la nullità degli atti di trasferimento di immobili che non rispettano le normative urbanistiche.

La commerciabilità dell’immobile, tuttavia, è un concetto leggermente diverso. Un immobile è considerato commerciabile se è stato edificato sulla base di un valido permesso di costruire. La Cassazione (sentenza n. 8230/2019) ha chiarito che, anche in presenza di difformità tra lo stato di fatto e il permesso di costruire, l’immobile può essere venduto, purché sia stato costruito con un’autorizzazione valida. In caso di gravi difformità, tuttavia, l’acquirente potrebbe richiedere il risarcimento del danno o obbligare il venditore a sanare la situazione.